Hypotheken in 2026: wat is er veranderd en wat zijn de mogelijkheden?
Rond een jaarwisseling is er altijd volop aandacht voor zaken die veranderen. Op het gebied van belastingen zijn er altijd wel wijzigingen, zoals in 2026 met een hogere btw voor hotels en vakantieparken. Rond één onderwerp is het opvallend stil, ondanks dat het een kwestie is die veel mensen bezighoudt: de hypotheken. Ergens is het begrijpelijk dat de media de hypotheken grotendeels links laten liggen, omdat er geen grote hervormingen zijn doorgevoerd. Toch zijn er wat belangrijke aanpassingen, die zijn verzameld op de website van de overheid. Welke aanpassingen het zijn, ontdek je in dit artikel.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verder uitgebreid
Een hypotheek afsluiten wordt een stuk leuker als je in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. De NHG is een vangnet dat de bank en jou beschermt, mocht je je hypotheek tijdelijk niet kunnen betalen. Een van de grootste veranderingen voor huizenkopers in 2026 is de verhoging van de NHG-grens. Deze wordt verhoogd van €450.000 naar €470.000. Als je energiebesparende maatregelen mee financiert (bijvoorbeeld isolatie of zonnepanelen), kun je zelfs tot circa €498.200 lenen onder NHG-voorwaarden. Dankzij deze verhoging kunnen meer huizen binnen de NHG-categorie vallen, wat vooral gunstig is voor starters en middeninkomens die moeite hebben om rond te komen in de huidige prijzige markt.
Starters en overdrachtsbelasting
Voor starters tot 35 jaar blijft de vrijstelling van overdrachtsbelasting van kracht, en deze grens stijgt ook. In 2026 kun je tot een waarde van €555.000 een huis kopen zonder overdrachtsbelasting te betalen, mits je aan de voorwaarden voldoet. Dat is een verhoging ten opzichte van 2025 en kan duizenden euro’s besparen bij een eerste huis. Voor anderen die een tweede woning of beleggingspand kopen, daalt het tarief voor overdrachtsbelasting in 2026 van 10,4% naar 8%.
Hoeveel kun je lenen?
De regels die bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen, zijn opnieuw aangescherpt. Huizenkopers kunnen in 2026 gemiddeld minder lenen op basis van hun inkomen dan in 2025, vooral als de rente en uitgaven gelijk blijven. Alleenstaanden kunnen ongeveer €5.500 tot €7.000 minder lenen, terwijl stellen ongeveer €5.500 minder kunnen lenen bij een gelijk inkomen en rente.
Daar staat tegenover dat loonstijgingen, die voor 2026 rond de 4% worden verwacht, juist je leencapaciteit kunnen verhogen. Hogere inkomens profiteren relatief meer van deze stijging dan lagere inkomens.
Duurzaamheid en leenruimte
Al meer dan tien jaar stimuleert de Nederlandse overheid verduurzaming van woningen met extra leenruimte. In 2026 blijft dit bestaan, maar de extra ruimte voor de allerhoogste energielabels (zoals A+++ en A++++) wordt iets verminderd, omdat de toegevoegde waarde van extra maatregelen zoals extra zonnepanelen afneemt nu de salderingsregeling in 2027 afloopt.
Je kunt nog steeds extra lenen voor energiebesparende maatregelen, maar de bedragen zijn iets lager dan in 2025.
Belasting en hypotheekrenteaftrek
In 2026 zijn er nog geen ingrijpende wijzigingen gekomen in de hypotheekrenteaftrek zelf, omdat belangrijke voorstellen hierover nog in behandeling zijn. Wel verandert de Wet Hillen, wat betekent dat je minder belastingvoordeel krijgt als je hypotheekschuld laag is of bijna afgelost. In 2026 zal na de vorming van het kabinet meer duidelijk worden over de hypotheekrenteaftrek.
